关于5% 房贷返现的介绍,选项优缺点以及有效利率的计算

Updated on March 14th, 2021

作者:Lion Cheng

除了大家熟知,在申请转入或是新购买房贷时,银行会提供定额的现金回馈来吸引客户或抵扣罚金和相关费用,其实房贷也可以用本身的利率交换出来拿取现金回馈,在此称为房贷返现,因为最高可申请房贷总额的 5% 做返现,所以又称为 5% 房贷返现,

关于房贷转出,可参考关于房贷转出的一些事项,费用以及成本计算这篇文章。

从房贷本身拿出来的现金回馈,因为就等同於现金,可以自由使用,不论是新购房时买家具或装修、转出时折扣罚金,估价或律师费用、或是拿去做其他投资也都可以。

太长不看版

  • 不只限于新购房贷,在转入房贷、替代房贷、提早更新房贷、正常更新房贷时都可以申请;
  • 如果把Cash Back放入房贷本金的话,大约能把有效利率降低0.2%(详细请看本文的范例);
  • 不适用使用:现金流不宽裕或是收入不够,未来几年有可能卖掉房产,计划未来会转到其他银行。

什么时候可以申请房贷返现

在新购房贷、转入房贷、替代房贷、提早更新房贷、正常更新房贷时都可以申请,而取出的返现,只要不要超过最大规定的百分比,可以任意申请想获取的返现金额或比率。

如果你注重的是如何把房贷利率压更低,降低房贷的余额以提前还完贷款和负债,以下会简单介绍操作方式。

使用房贷返现来压低房贷有效利率

压低利率,最有效的方式是使用五年固定利率,因为最多可以拿出贷款金额的 5%,至于其他不同年份的贷款合约也一样可以做房贷返现,但是可申请的百分比就不同,例如:

3年固定 – 2% Cash Back
4年固定 – 2% Cash Back
5年固定 – 5% Cash Back
7年固定 – 5% Cash Back
10年固定 – 5% Cash Back

3年浮动 – 1% Cash Back
5年浮动 – 3% Cash Back

范例

以下用 5年固定,且拿出 5% 房贷返现来做范例。

假设在做一个 $1,000,000 贷款时,银行给了 1.9% 的房贷利率,月供款为 $4186.41,五年后贷款余额为 $835,930.57。

此时我们用 1% 的房贷利率来交换 5% 的房贷返现,也就是:

– 实际的房贷利率变成 1.9% 加上 1% = 2.9%

– 大约两三个工作天后,你拿到 $50,000 的房贷返现($1,000,000 乘以 5%)

然后拿这个 $50,000 放入房贷本金,接下来我们用五年过后的房贷余额,来求取有效房贷利率:

A:5% 房贷返现,将房贷返现 $50,000 放回本金,在 2.9% 的房贷利率计算下,月供款金额为 $4,681.29,五年后房贷余额为 $795,428.20。

B:如果不做房贷返现,单纯用 1.9% 的房贷利率计算,月供款金额从 $4,186.41 调为 $4,681.29(因为实际贷款的供款金额是用 2.9% 来计算),五年过后房贷余额为 $804,813.23 。

有效房贷利率的求法:调整 B 的假想房贷利率,就会降低五年后房贷餘额,该余额调整和 A 相同时(A:$795,428.20 vs. B:$785,425.91),我们可以求出有效利率为 1.7%。

结论,房贷利率就会从 1.9% 降为 1.7%,五年过后房贷餘额降低了 $9,385.03($804,813.23 – $795,428.20)。

不适合使用房贷返现的情况

  1. 使用房贷返现来压低有效利率的时候,实际的房贷供款会较高,本文范例;从每月供款 $4,168.41 涨到 $4,681.29。
  2. 因政府实施压力测试,会造成计算负债比的批准合格利率提高。

譬如现在的批准合格利率为 4.79%,压力测试下,房贷批准的利率是看 4.79% 或实际房贷利率 + 2% 何者为高,此时批准房贷就要用 4.9%( 2.9 + 2 = 4.9%),来计算负债比。

所以现金流不宽裕或是收入不够的朋友可能不适合使用这个操作模式。

现金流或收入不足的操作模式

现金流不充足的情况,可以调整申请返现的百分比,调整到你可以负担的供款金额。

使用较高批准合格利率且收入不够时,可以将房贷总供款年份调高至 30年来降低负债比计算。

更新房贷合约时不需要重新批核,所以此时收入状态就不构成影响

房贷返现的追溯条件

房贷返现在几个情况下必须归还给银行:

  • 房贷转出
  • 付清房贷
  • 提早更新
  • 物业法拍

所以未来几年有可能卖掉房产(可以预估大概多久后卖出,而使用不同年份的贷款合约做房贷返现),计划未来会转到其他银行的朋友们,就不建议使用房贷返现来压低房贷有效利率。

结语

很多朋友没有听过用房贷返现来压低利率,主要是因为在计算上还有理解上都不是这麼简单,也不是每个理财专员都有耐心或专业去了解你的实际需求,所以就干脆忽略不提这个选项。更多时候,是因为你做贷款的那个金融机构没有提供房贷返现的选项,所以无从操作起。

在实际实行房贷返现的时候,更多时间是用来讨论可以承受的供款金额、未来对於物业的规划、是否了解房贷返现操作的限制与追溯条款、或将部分返现拿来做压低有效利率,一部分拿来做投资或其他开销使用。在追求更低的房贷利率前,建议要了解优点、缺点、限制和本身的经济能力。

一个合理的理财规划必须不能把全部重心都放在最低的利率上,更必须要将你的贷款、投资和现金流同时规划,以求得个人资產的最大化成长。如果需要查询更多细节的话,请联系:

Lion Cheng,
Imperial Service Financial Advisor
lion.cheng@cibc.com
778-775-8998

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