作者：Lion Cheng
最近几个月因为疫情的关係，所以央行调低利率以稳定经济，也导致了房贷利率和前几年相比起来有大幅调低。
这样一来，许多有房贷的朋友，对于自己的房贷利率是否转出来可以降低利率，以减少利息成本，都产生了兴趣。以下对於房贷转出的一些注意事项做说明。在房贷转出的时候，还可以考虑5% 房贷返现这个选项，详细可参考：关于5% 房贷返现的介绍，选项优缺点以及有效利率的计算这篇文章。
解约罚金
首先就是要比较解约的罚金和剩下来的利息，看转出的决定是否合理。解约的罚金金额可以询问目前贷款所在的银行，至於省下来的利息可以询问处理贷款转出的专员。浮动利率大约是三个月的利息，固定利率看是三个月的利息或是剩下的合约时间利息总和哪个比较高。之间还会牵扯到公告利率与当时做贷款时给的利率优惠差异，所以问贷款所在的银行最准。
下面列举几个范例：
- 剩余贷款金额 $500,000，目前利率 2.38%，转出后利率 1.9%，剩余合约时间为 2年 3月，利息可以省下 $5,222.63。
- 剩余贷款金额 $1,000,000，目前利率 2.45%，转出后利率 1.86%，剩余合约时间为 3年 4月，利息可以省下 $18,773.26。
- 剩余贷款金额 $340,000，目前利率 2.56%，转出后利率 1.8%，剩余合约时间为 4年 5月，利息可以省下 $10,747.68。
解约的罚金：
浮动利率大约是三个月的利息，固定利率看是三个月的利息或是剩下的合约时间利息总和哪个比较高。之间还会牵扯到公告利率与当时做贷款时给的利率优惠差异，所以问贷款所在的银行最准。
如果想要自己估算一下，可以参考 Ratehub 的罚金计算器，网址为：https://www.ratehub.ca/penalty-calculator 
，但还是建议直接询问贷款所在银行。
其它费用
一般会牵扯到的其他费用会包含：
- 解除抵押费用，每一个省的费用都不太一样，BC省大约是一百左右。
- 物业估价费用，不同银行的费用是介於三百到五百。
- 律师公证费用，律师可以自己找，或是使用银行的律师，银行的律师费用大约介於五百到七百五十之间。
因为基于疫情的关係，所以现在很多朋友想要避免出门的机会，所以银行允许远端处收取开始申办所需的文件，以及签署贷款的相关文件，律师公证签字的部分，就无法避免要亲自见面（但是可以和律师约在家中）以进行证件的确认以及文件签署。
申请时间
一般贷款的申请时间，大概会要三到五个工作日，如果是复杂一点的案件，大概会要两到三礼拜。使用自己找的律师，准备法律相关文件和签字大约介於三到五个工作日，如果使用银行的律师大概会需要两个礼拜。所以一般的案件从送件到实际转出，大概会抓三到四个礼拜左右的时间。
注意如果要把房贷转到其它银行，实际上并不需要跟原来的银行办理任何的手续，新的银行专员会全部处理好。
浮动 vs 固定
至於房贷的合约要选择浮动和固定，要看你对于现金流和这个物业未来的规划。
一般来说浮动的利率会比较低，所以月供款的金额也会相对低一点，而且解约的罚金一般来说也会比固定利率来低，所以会比较适合希望维持现金流灵活一点，和接下来几年有可能会卖房的朋友们。
但是要注意的一点，因为现在央行已经把利率调到非常低，所以未来基本上只剩下往上调的空间。挑选浮动利率的朋友，未来可能会遭遇房贷利率一再提升的状况。
另外如果因为利息提升，而且月供金额维持不变，这个时候房贷的总供款时间就会因为供款内利息比例增加，本金比例减少；而导致在续约的时候，新的供款金额大幅增加，至於固定利率，并不会因为因为央行提升利率而有所改变，所以适合自住和希望可以锁定目前较低利率，以及续约的时候供款不会大幅增加的朋友。
值得注意的一点是，浮动利率在任何时候都可以转成三年以上的固定利率而不收取罚金。所以房贷进行到一半，央行开始提高利率，可以採取这个方式锁定当下的固定利率。
结语
最后想提醒大家的是，因为政府前几年实施了压力测试，以及每位朋友对於本身贷款的目标都不相同；有可能是追求最低利率、在最早的时间内还完贷款、维持现金现金流、最低化降低贷款利息成本、或是维持未来重新贷款灵活性。
所以建议要详细讨论过后，再来决定是否转出，以及要如何架构申请，最好的方案是可以同时将贷款与投资的规划一同考虑进去，以达成个人资产成长的最大化。如果需要查询更多细节的话，请联系：
Lion Cheng,
Imperial Service Financial Advisor
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