换房了,贷款罚金可不可以不要付?浅谈 Port / Replacement Mortgage

Updated on March 14th, 2021

作者:Lion Cheng

要搬家了,是不是担心贷款中途毁约要缴纳罚金?

「不想看下面落落长的文章,每个字我都认识,但是团结在一起就看不懂的简单介绍」

当下的贷款可以转到新买的房子上,可以少付罚金或是根本不用付。

「前言」

一般大家常听到的房贷合约,譬如五年固定、两年固定、五年浮动等,都是属於锁定(closed term)的房贷合约,也就是合约正在走,中途卖掉房子需要把贷款付清、解约,或转到其他银行;都属於毁约,会產生罚金。

假设未来有打算卖掉目前的房子,然后买新的房子;譬如家裡多了小孩或小孩大了,公寓不够住,需要搬到城市屋;或是年纪大了,不想花那么多时间来打扫和管理独立屋,所以想要改搬到公寓去,很多朋友会担心,如果我现在的房贷如果解约了,要付一笔罚金,那有没有什么方法可以不去付这笔罚金呢?

我会建议,一开始在申请贷款时,要找有提供可以将原本房贷转移到新房子这样方案的银行或金融机构。

这种方案,英文名称叫做 Port 或是 Replacement(房贷转移或替代),如果现在的房贷是固定利率,把贷款转到新的房子 Port Mortgage;如果是浮动利率,则是叫 Replacement Mortgage。

所谓的 Port 或是 Replacement,就是将现有的贷款剩余的时间(适用於固定利率)、利率(适用於固定利率)、剩余贷款金额(适用於固定与浮动利率)转移或替代至新的房子上,会选择 Port 或 Replacement 最大的考量,就是有机会可以申请将全部或部分罚金退回,或保留现有贷款比较低的利率(适用於固定利率)。

Port 或 Replacement 不只可以在买卖新旧物业时使用,也可以把现有贷款转移到名下没有贷款的物业(clear title),以下为方便介绍,我都用买卖物业的状况来作范例。

以下会依照 Port 和 Replacement 各类方案的条件、罚金处理方式,等条款来做说明。

「各类方案说明」

依照买卖成交日间隔时间:

[Same Day Port / Replacement]

先卖掉现在的房子再买新的,或是先买再卖,两者成交日间隔在三个工作日之内。

[Forward Port / Replacement]

先卖掉现在的房子再买新的,两者成交日间隔超过三个工作日。

[Delay 又称为 Reverse Port / Replacement]

先买新的房子,之后再卖掉现在的房子,两者成交日间隔超过三个工作日。

依照新贷款金额:

[Straight Port / Replacement]

新房子成交所需要的贷款金额和现有贷款余额相同。

[Increase Port / Replacement]

新房子成交所需要的贷款金额大於现有贷款余额。

[Decrease Port / Replacement]

新房子成交所需要的贷款金额小於现有贷款余额。

总结以上,固定利率共有 same day straight port, same day increase port, same day decease port, forward straight port…等九种 Port 选项;浮动利率也同理有九种 replacement 选项。所以总共有十八种常见选项,另外因为开放式浮动利率合约亦可使用 Replacement,所以可能性更多,但因不常使用,在此不另介绍。

「申请 Port 或 Replacement 的条件」

不管是 Port 或是 Replacement,和全新的贷款申请一样,都需要经过重新审核贷款条件,提供收入文件、物业估价,更新信用报告、提供头期款等流程;相关估屋与律师等费用也都需自行负担。

如果在申请 Port 或是 Replacement 时收入变少了,在符合若干条件下,专员可尝试向批核部门申请放宽收入所需要的金额(reduce income exception)。

新旧物业成交日之间不能超过一百二十日,如果是把现有贷款 Port 或 Replace 到名下没有贷款的物业,必须要在付清现有贷款后三十天内把贷款转过去。

「罚金该付多少,什么时候付」

Same Day:

如果新的贷款金额和现有贷款余额一样或更多的话,银行就不会跟你收罚金,如果新的贷款金额比较少,就会照比率退回罚金。

Forward:

因为是先卖掉现在的房子,所以在解除贷款抵押的时候要先付罚金给银行,等到新贷款实际放款之后几天,银行就会退回部分或全部罚金(请参考上述的 Same Day 说明)。

Delay:

因为需要先有新贷款来买新的房子,所以银行会先放款让你有钱去成交,然后等到卖掉原有的房子,在解除贷款抵押时,银行就不跟你收罚金或只要你缴纳部分罚金(请参考上述的 Same Day 说明)。

Straight 和 Increase Port / Replacement:

因为新的贷款和现有贷款余额一样或更多,所以银行会依照买卖间隔时间,看是直接不收你罚金,或先跟你收罚金然后再把整笔罚金退给你。

Decrease Port / Replacement:

因为新的贷款金额比现有贷款余额还要少,银行就会依照贷款金额减少的比例,还有买卖间隔时间,按比例计算来跟你收取罚金,或是先跟你收全部的罚金,之后再照新贷款金额减少的比例,退还你部分的罚金。

「新贷款会是什么利率」

Straight 和 Decrease Port:

新贷款的利率和你现有贷款利率是一样的。如果原来贷款是做五年 4% 固定利率,现在五年固定利率是 5%,那你新的贷款利率还会一样是 4%。

Increase Port:

使用 Blend Rate(混合利率)来计算新贷款的利率,因为 Blend Rate 算起来比较复杂,建议由专员或贷款部门计算。

范例:现有贷款原来签了五年固定利率,经过了一年三个月,现在还有三年九个月的合约;

现有贷款余额剩下五十万,但是可能因为新买的房子比较贵,所以你需要六十万的贷款来成交;

这个六十万中的五十万,会直接沿用现有贷款的利率,需要多贷的十万,就会用当下四年固定利率计算(因为和四年与三年比较起来,三年九个月比较接近四年);

新的六十万贷款的实际利率,就会用以上两个利率依照比例计算出来。

Straight、Increase 和 Decrease Replacement:

如果现在的贷款是浮动利率,那不管你原来的贷款利率是多少,银行就只看现在浮动利率是多少,然后你新的贷款就会用那个利率。

范例:原先贷款为浮动利率 3%,现在浮动利率是 5%,那不管经过多少时间,新贷款的利率就直接用 5% 计算

「新贷款的合约时间怎么算」

Port:

现有贷款剩下多少时间,新的贷款就剩下多久。

范例:如果你现在的固定利率合约剩下两年七个月,那新贷款的合约也会是两年七个月。

Replacement:

如果你现在的贷款是做浮动利率,然后剩下的合约时间在三年以上,那新的贷款就会从一个新的五年浮动利率合约算起。

如果剩下的合约时间不到三年,那新的贷款就会使用一个新的三年浮动利率合约,从三年重新算起。

范例:原先贷款为五年浮动利率合约,经过了四年一个月,剩下十一个月的合约;

新贷款会是一个三年浮动利率合约,也就是剩余的合约时间又从三年开始重算,就等於重做一个新的三年浮动利率合约。

「先买后卖,手上没头期款怎么办?Bridge Loan(衔接贷款)」

如果你是要先买再卖(Delay),成交新的房子会需要新的贷款和头期款。

新的贷款银行可以先放款给你,如果手头没有足够的钱付头期款这笔钱,在符合若干条件下,可以和银行另外申请一个 Bridge Loan (金额和你需要的头期款相同),然后等到你卖掉现有物业,再用卖掉房子的钱来还清这笔 Bridge Loan。

「范例」

因为 Port 和 Replacement 大部分的人比较少听过,所以我再举几个例子,希望可以帮大家多了解一点:

A,Forward Increase Port

三年三个月前还是单身的 Peter 买了一个一房公寓,当时签了一个五年固定利率合约,贷款金额是三十万,利率是 5%。这期间 Peter 结婚了也有个小孩,Peter 觉得现在的一房公寓完全不够住了,小孩也没有足够的空间活动,想要搬到一个城市屋,然后现在贷款余额剩下二十万,如果毁约的话要给银行一万的罚金。

他算了算,如果要买新的城市屋,手头的钱付完头期后,还需要一个五十万的贷款。他决定今年一月份卖掉现在住的一房公寓,然后预估四月份的时候买城市屋,这段时间先住在爸妈家裡。

一月份的时候,Peter 卖掉公寓,然后把卖掉的钱缴清了剩余的二十万贷款,另外缴了一万元罚金给银行,

三月份的时候,Peter 下了 offer 要买新的城市屋,同时做了一个五十万的 Port Mortgage。

因为原本的贷款剩下两年的时间才到期,然后扣掉原有的二十万贷款,Peter 多贷了三十万,这多贷的三十万会依照现在两年的固定利率 6% 计算(因为剩余时间是五年减去三年三个月,等於一年九个月,比较接近两年)。

也就是原来旧有贷款的二十万是用 5% 计算,然后多贷的三十万是用 6% 计算,然后两者按比例算起来是 5.8%(范例用,并非实际 Blend Rate),Peter 做的这个五十万 Port Mortgage 的利率就会是 5.8%,新的贷款合约时间也跟原来贷款剩下的时间一样,一年九个月。

当四月份城市屋成交的时候,银行也在新贷款放款几天后把原本的一万元罚金还给 Peter,因为新的贷款金额大过於原来的贷款余额。

B,Delay Decrease Replacement with Bridge Loan

Judy 和 Jack 有一个独立屋,三年半前他们将贷款续了一个五年浮动利率合约,利率是 7%,现在的贷款金余额是七十万,如果中途毁约,罚金是八千元。

今年七月份,Jack 过世了,Judy 做了 title transfer 把贷款转到自己名下。Judy 看著诺大的房子,常常会想起过往和 Jack 相处的总总。Judy 的孩子们看到妈妈经常睹物思人,十分不捨,加上房子大也不好整理,到时候冬天来了,背不好的 Judy 也不方便铲雪,所以建议妈妈换个小一点的公寓来住。

Judy 在十月份看上了一个交通便利,机能性也不错的公寓,原来的独立屋已经有人下了 offer 也解除条件了,只是因为一些因素,要到十二月才能成交,所以她决定先买下这个看上眼的公寓。要买下这个公寓,Judy 只需要三十万的贷款和十五万的头期款。因为手头的钱都因为办 Jack 的丧礼用的差不多了,没有足够的钱付头期,但是只要到十二月卖掉独立屋之后,扣掉所有费用,她会有四十万的现金,

Judy 这个时候,跟银行申请了一个三十万的 Replacement Mortgage 和一个十五万的 Bridge Loan 来做头期款。现在三年浮动利率是 5%,而这个 Replacement Mortgage 的金额为三十万,利率直接套用现在的 5%,而合约长度也重新从三年算起,相当於重签了一个三年的浮动利率合约。

到了十二月的时候,独立屋成交了,扣除原本的七十万贷款和其他相关费用,Judy 拿著四十万的现金,付掉了 Bridge Loan 加上它每日计算的利息。银行也在解除独立屋抵押的时候和 Judy 收取了按照比例计算的罚金五千元(范例用,非实际金额),因为新的贷款金额小於原本的贷款余额。

「特殊条款」

贷款返现:

一般来说,如果原有的贷款有做贷款返现,在毁约的情况下,要还给银行这笔钱。

但在符合某些条件下,使用 Port 把贷款转到新的房子的同时,可以不用还银行这笔钱。如果现在贷款是浮动利率,那在 Replace 的时候,就可以把这笔钱,换算成房贷利率,加在新的贷款浮动利率上面。

合约很快就到期:

若你现在的贷款剩不到一百五十天就到期了,那就不受限上述的利率或合约时间限制,你可以直接选一个新的固定利率(三年以上)或浮动利率合约。

卖房是因为工作需求:

如果贷款人其中有人在 Canadian Military、RCMP 或 Ontario Provincial Police(OPP)上班,在符合条件下,不论是否 Port 或直接把贷款还掉不做新的贷款,可以跟银行申请免掉罚金,解除抵押费用,和其他相关费用。

「注意事项」

以上各类说明皆使用我任职银行的贷款规范做范例,因为细节太多,所以我只有选一些大方向来做说明,其他银行的话,细节请洽询负责该业务之专员。

虽然进行 Port 或 Replacement 可以省下罚金,但建议要将罚金和假设直接做一个新的贷款(若当下利率较低的情况)所省下来的利息相互比较,看哪个方案较有优势。

譬如如果罚金是两万,但是如果做一个新的贷款因为利率比较低,可以省下来三万的利息钱,那就乾脆直接毁约缴罚金,这样你整个新合约可以省下来一万元,

「总结」

Port 和 Replacement,虽然可以省下罚金,但是因为新的贷款的金额和供款可能会影响到你现在的现金流、可能没有那么充裕的钱让你来做以前有在做的定期定额投资;

也可能因为买更贵的房子,然后手头很紧,然后影响到以后的购屋贷款的一些计画,故此建议在做任何变动和申请前,先和全方位(投资、贷款、现金流、理财规划)的理财顾问一起评估和讨论。

如果需要查询更多细节的话,请联系:

Lion Cheng,
Imperial Service Financial Advisor
[email protected]
778-775-8998

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